Donner un usufruit

QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT D’UN BIEN ?

L’usufruit est une composante du droit de propriété. Le droit de propriété est composé de la nue-propriété (droit de vendre ou de donner), et de l’usufruit (droit d’utiliser et/ou de percevoir les revenus). Le droit de propriété peut donc être scindé (les juristes disent « démembré ») en deux parties : d’un côté l’usufruit et de l’autre la nue-propriété. Vous pouvez par exemple donner à un enfant l’usufruit d’un de vos biens immobiliers (appartement, maison). Le bénéficiaire de cette donation va devenir usufruitier et vous restez nu-propriétaire.

QUELS SONT LES DROITS ET LES OBLIGATIONS LIÉS À UN USUFRUIT ?

Votre enfant, en qualité d’usufruitier, va pouvoir occuper le logement ou le louer et encaisser seul les loyers. Dans ce cas, il déclarera les loyers et paiera les impôts correspondants. En revanche, il ne pourra pas ni vendre ni donner l’appartement car en votre qualité de nu-propriétaire vous seul pouvez en disposer.

L’usufruitier acquittera la taxe foncière et l’occupant (votre enfant ou son locataire) supportera la taxe d’habitation. Les charges d’entretien courant sont payées par l’usufruitier (ou son locataire éventuel). Les grosses réparations sont, sauf convention contraire, à la charge du nu-propriétaire. Cependant, d’autres accords sont possibles. La liberté est très grande dans ce domaine.

Pour le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien est, sauf abus de droit, inclus dans le patrimoine de l’usufruitier et non plus du vôtre. En principe l’usufruit détenu par une personne physique dure toute la vie de son titulaire, mais pas plus. Il peut par exception, être fixé pour une durée plus courte. On parle alors d’usufruit temporaire ou d’usufruit à durée fixe.

QUELS SONT LES AVANTAGES D’UN USUFRUIT TEMPORAIRE ?

Cette possibilité est très intéressante si vous voulez donner, temporairement, des revenus à un enfant par exemple. Si vous envisager la donation d’un usufruit il faut faire calculer par votre notaire l’incidence fiscale de l’opération. En effet comme toute donation portant sur un bien immobilier, elle doit être publiée au bureau des hypothèques et des taxes seront perçues par le FISC à cette occasion. Il est impératif d’évaluer la valeur de l’usufruit donné pour calculer les taxes éventuelles.

L’usufruit représente une valeur proportionnelle à l’âge de l’usufruitier et à sa durée. Le mode de calcul n’est pas libre. Il est fixé par la loi fiscale Par exemple, si vous donnez l’usufruit d’un appartement dont la valeur est de 150.000 euros à un enfant dont l’âge est compris entre 21 et 30 ans, la valeur fiscale de la donation sera de 150.000 x 80% = 120.000 euros. Des droits de donation seront à payer au FISC, en bénéficiant d’éventuelles réductions (de 30 à 50%) si vous avez moins de 80 ans ou de 70 ans. Si par exemple vous limitez la durée de l’usufruit donné à 10 ans (durée des études de votre enfant par exemple), la valeur fiscale de la donation sera de 150.000 x 23% = 34.500 euros. En principe, il n’y aura pas de droit à payer.

QUELS CONSEILS ME DONNEZ-VOUS SI JE SOUHAITE DONNER UN USUFRUIT TEMPORAIRE À UN ENFANT ?

En dehors des aspects juridiques, financiers et fiscaux, vous devez également avoir à l’esprit le souci de préserver l’équilibre familial et l’égalité (qui peut être relative) entre vos enfants. La plupart des querelles familiales lors du règlement des successions vient d’un manque de vigilance et/ou de communication à l’occasion d’une donation.

Votre notaire vous indiquera les limites de votre liberté et les conséquences futures du choix de tel ou tel type de donation (donation simple, préciputaire ou en avancement d’hoirie, donation-partage, don manuel, don exceptionnel). Votre notaire vous fournira les éléments du choix que vous serez amené à faire. Si vous n’avez pas de notaire, vous trouverez leurs coordonnées sur notre annuaire.