Qu’est-ce que le régime de la copropriété ?

Le régime juridique de copropriété permet le partage de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires, et fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu’elle vive en bonne harmonie.

Un immeuble en copropriété est toujours soumis à un règlement de copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Presque tous les appartements y sont soumis ainsi que dans quelques cas particuliers, des maisons ou des locaux commerciaux ou professionnels.

Quel que soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent des millièmes), des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

A quoi sert un règlement de copropriété ?

La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient donc des informations à la fois sur la destination de l’immeuble (son « standing ») et sur la destination des parties privatives (leur usage prévu). En effet, un immeuble soumis à un tel régime ne peut pas être utilisé n’importe comment par les copropriétaires. Si par exemple vous habitez un immeuble destiné à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice d’un commerce y sera interdit.

Des tolérances peuvent être prévues pour l’exercice d’une profession libérale. Il faut consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Dans tous les cas, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.

Même s’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute renseignez-vous après du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

Comment fonctionne une copropriété ?

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires.

Ce syndicat a la même capacité juridique qu’une société. Il se réunit chaque année sous forme d’assemblée générale. L’assemblée générale prend les décisions importantes pour l’année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc.) et fixe le budget de fonctionnement, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l’assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l’unanimité pour les décisions les plus graves.

Pour exécuter les décisions de l’assemblée générale, chaque syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Quand et comment faut il modifier le règlement de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu’un copropriétaire le demande.

Par exemple, si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots pour en faire un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre pour parvenir à la modification envisagée en accord avec la législation.

Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d’un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l’harmonie générale de l’immeuble (fermeture d’un balcon par exemple), l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu’en principe il n’y en a qu’une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu’après y avoir été autorisé !

Dans certains cas (division d’un lot par exemple), l’intervention d’un géomètre-expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé.

Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.